Investir em fundos imobiliários — FII — tem sido a escolha de pessoas físicas ou empresas interessadas em obter rendimentos explorando imóveis. Com a queda da taxa Selic, essa modalidade de investimento de fato se tornou muito mais atraente e essa atratividade é reforçada ainda mais, se a compararmos com o período de baixa nesse segmento, entre os anos de 2013 e 2016.
Sem dúvidas, a economia brasileira, pelo menos para quem investe em imóveis, está apresentando condições favoráveis.
Então, se você tem interesse em investir em FII e quer saber que riscos estão implicados e como minimizá-los, prossiga a leitura, você só tem a ganhar quando agrega conhecimento!
Não é de hoje que os imóveis são utilizados como fonte de renda. Seja para alugar ou vender, a verdade é que eles constituem um dos ativos mais seguros, dependendo, claro, de certas condições. A principal delas é a capacidade de investimento, já que a compra de um terreno, apartamento ou casa exige somas de dinheiro elevadas.
Sendo assim, ficaria excluído desse mercado o pequeno investidor, cuja participação se torna inviável, tendo em vista seu poder de compra mais baixo. Mas isso até 2009, quando a Instrução CVM 472 deu forma ao texto da Lei 8.668/93. Nasciam, então, os Fundos de Investimento Imobiliário, pelos quais investidores aplicam recursos na construção e/ou gestão de ativos desse segmento.
Subscrever um FII é como participar de uma espécie de mutirão para construir, reformar ou comprar um ou mais imóveis. Dessa forma, os participantes ganham o direito de auferir renda, seja ao vender, seja ao alugar esses ativos.
“Mas e se o imóvel não for vendido ou não encontrar locatários”? Realmente, em alguns tipos de Fundos de Tijolo — que conheceremos mais à frente —, há o risco da vacância. Nesse caso, as lojas, as residências e os galpões ficam parados até que surja um novo inquilino ou comprador. Nesse ínterim, o investidor deixa de receber a parte que lhe caberia do aluguel, voltando a perceber lucro somente quando o imóvel for negociado ou alugado.
Como todo investimento no mercado financeiro, os FIIs são influenciados pelas taxas de juros e pela própria inflação. Por isso, são ativos que acompanham as oscilações do mercado, sendo suscetíveis a variações em virtude de decisões do governo ou mesmo do Banco Central.
A média do rendimento dos fundos imobiliários é dada pelo IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários . Se analisarmos os últimos 12 meses, veremos que o índice obteve uma valorização surpreendente de 29,98% e com uma volatilidade baixa, diferente do Ibovespa.
Além de apresentar tamanha valorização, outro ponto positivo dos FIIs é que seus dividendos mensais são isentos de Imposto de Renda. O investidor terá que pagar esse imposto somente no momento que desejar vender as cotas do seu fundo, e ele não incide sobre o valor total e sim sobre a valorização da cota.
Para comprar uma cota de um Fundo Imobiliário o processo é bem simples e bem similar a compra de ações. Você terá que abrir conta em uma corretora e enviar seu dinheiro para ela. Depois basta inserir o ticker do fundo e emitir uma ordem de compra. É importante lembrar que os FIIs podem ser negociados tanto no mercado primário quanto no secundário.
Em 10 anos, o mercado de fundos imobiliários avançou bastante no Brasil. Hoje, as opções de aplicação são bastante variadas, o que ajuda não só a aumentar a rentabilidade como a reduzir o risco. Conheça, na sequência, quais são os tipos de FII existentes, seus mecanismos de funcionamento e os eventuais riscos que podem vir a apresentar.
Vale ressaltar que o rendimento de cada um deles pode ser obtido tanto pela valorização das cotas quanto pelos dividendos pagos, certo? Dito isso, vamos conhecê-los melhor.
Basicamente, investir em fundos imobiliários consiste em aplicar recursos na gestão de imóveis físicos ou de fundos ligados ao mercado imobiliário. No primeiro caso, temos os chamados “Fundos de Tijolo”, nos quais a renda dos subscritores vem da exploração direta de um ou mais imóveis.
Como veremos nos próximos tópicos, esses imóveis podem ser tanto comerciais quanto residenciais, o que é bastante positivo, pois permite a diversificação dos investimentos. Nesse segmento, temos FIIs dedicados aos tipos de edificação apresentados a seguir.
Segundo tipo de FII em volume de mercado, compondo hoje, no Brasil, 24,22% dos recursos aplicados, segundo matéria publicada na revista Exame. Neles, o subscritor obtém rendimentos do aluguel de salas corporativas. Hoje, o rendimento de um FII dessa modalidade é de, aproximadamente, 7% a.a., ou seja, dentro da média do IFIX.
Em alta no mercado depois de um período de queda, os FIIs de hotéis voltaram a ser uma boa opção para investir em fundos imobiliários. Em 2018, alguns deles obtiveram cerca de 30% de valorização de suas cotas , embora não se possa dizer que esse seja um Fundo de Tijolo 100% à prova de risco.
Nesse tipo de fundo imobiliário, os subscritores exploram prédios corporativos, andares inteiros ou somente um andar. Seus rendimentos também estão muito próximos da IFIX, portanto, giram em torno de 7% anuais. É o fundo imobiliário líder de mercado, compondo 29,40% do volume de recursos em circulação, de acordo com a já destacada matéria da Exame.
Com a escalada do e-commerce, acredita-se que o mercado de galpões logísticos e industriais deva crescer nos próximos anos. Afinal, nessa modalidade de FII, os investidores lucram com a venda ou aluguel de grandes espaços destinados à ocupação pela indústria, atacado ou varejo.
Categoria de Fundo de Tijolo mais indicada para grandes investidores em função do alto risco, os FII residenciais consistem na aplicação de recursos para construção. Depois da obra finalizada, o retorno vem pela especulação imobiliária e consequente venda ou aluguel das residências ou apartamentos.
FII no qual o rendimento é obtido pelo aluguel de lojas em shoppings centers. Hoje, seu rendimento estimado é de cerca de 6%.
Já na categoria voltada à exploração de lojas de rua, o risco fica por conta do crescimento do e-commerce, que vem provocando perda de receita por parte dos lojistas.
Por sua vez, os FII que aplicam recursos em imóveis de uso hospitalar ou universitário têm como risco a dependência de um único inquilino. Em contrapartida, podem também ser mais estáveis, em função da maior dificuldade de encontrar espaços para ensino e unidades de saúde.
Os Fundos de Crédito consistem em ativos financeiros cujo rendimento não vem da exploração direta do imóvel. É o caso das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Indicados para investidores iniciantes, os Fundos de Fundos — FoF — se caracterizam pela negociação de cotas de outros FIIs. Assim, quem aplica não precisa se preocupar com o risco de vacância, já que o rendimento é obtido a partir da valorização de fundos de terceiros.
Então, tirou todas as suas dúvidas sobre como investir em fundos imobiliários? Não há como discordar de que se trata de um ótimo investimento. Mas, como tal, é necessário algum conhecimento para não perder dinheiro.
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Luana Dennis é analista de conteúdos da WeInvest. Como uma grande entusiasta das transformações que a educação financeira e o investimento inteligente e estratégico podem trazer na vida das pessoas ela visa sempre acompanhar de perto o mercado financeiro para produzir conteúdos de alto padrão.
