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Fundos Imobiliários valem mesmo a pena?

fundos imobiliários

Você sabe o que é um Fundo de Investimento Imobiliário? Esses fundos, também conhecidos pela sigla FII, nada mais são do que um grupo de pessoas que têm um objetivo em comum: investir em ativos imobiliários. Um gestor, especializado em imóveis, administra o dinheiro de todos que investiram no fundo. Ele é o responsável por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa rentabilidade para todos. Investimentos nesse tipo de fundo vêm se tornando cada vez mais comuns. Hoje te falarei as principais vantagens dos FIIs, mas também serei sincera com você e te mostrarei quais são os riscos desse investimento. Assim, ao final você será capaz de julgar se vale a pena investir em um FII ou não.

POR QUE TANTA GENTE ESTÁ QUERENDO INVESTIR EM FIIs?

O ciclo imobiliário é composto por quatro fases: Recuperação, Expansão, Super Oferta e Recessão. Atualmente, estamos em um período de recuperação, no qual já começamos a observar um declínio na vacância (taxa de vacância é a relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente) dos imóveis. E há uma perspectiva de que essa taxa continue caindo. Com isso podemos dizer que esse é o momento ideal para investir em FIIs e conseguir surfar na apreciação real do aluguel nos próximos 2 anos. Devido a esse cenário a quantidade de FIIs existentes vêm crescendo muito e o número de pessoas que investe neles também. Evolução da quantidade e patrimônio dos Fundos de Investimento Imobiliário

PRINCIPAIS VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

  • Baixa aplicação mínima
  • Acessibilidade e simplicidade
  • Diversificação
  • Custos baixos
  • Liquidez
  • Gestão feita por um especialista
  • Rendimentos líquidos de IR

Se você deseja saber mais a fundo sore cada um desses tópicos, clique aqui. Bom, como você já deve saber, todo ativo de renda variável está sujeito a alguns riscos. Para que você não comece a investir em FIIs sem ter conhecimento a fundo deles vim aqui para expor para você seus principais riscos.

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PRINCIPAIS RISCOS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

1. Risco de Mercado

Esse é o risco mais comum de qualquer ativo de renda variável. Ele representa o risco envolvido nas flutuações do preço do ativo em si. Diversos fatores influenciam nas oscilações dos preços das cotas dos FIIs, por exemplo:

  • Variações na taxa de juros do país;
  • Condições econômicas do mercado imobiliário;
  • Os fundamentos do próprio fundo em questão.

2. Risco de Liquidez

Assim como ocorre com os imóveis propriamente dito, pode acontecer de quando você deseja vender suas cotas do fundo não encontre compradores interessados. Ou pode ocorrer de até ter compradores, mas o valor que eles estão dispostos a pagar por suas cotas estão bem abaixo do valor que você requisitou. Nesses casos esse investidor acabará correndo o risco de ter de escolher entre: a) Esperar por um tempo indeterminado para recuperar seu dinheiro até aparecer um comprador que esteja disposto a pagar o que você solicitou; b) Vender suas cotas mais baratas do que desejaria caso precise do dinheiro com urgência. Hoje em dia o mercado de fundos imobiliários já está muito maior do que se olharmos há alguns anos, logo, o risco de liquidez já não é tão grande mais, no entanto, ele existe.

3. Risco de inadimplência

Risco de inadimplência Assim como qualquer locador de imóvel, os fundos estão sujeitos ao famoso “calote”. O inquilino, seja ele uma loja, uma empresa ou um centro de distribuição, pode simplesmente não pagar o aluguel e ainda levar a briga à Justiça. Normalmente os clientes de FIIs são empresas grandes, o que diminui a chance de inadimplência, mas não a exclui por completo.

4. Risco de vacância

Esse é um risco bem típico de qualquer imóvel ou fundo imobiliário que possuem objetivo de gerar renda por meio de aluguéis. Inquilinos podem deixar o imóvel e encontrar outro locatário pode ser uma tarefa difícil. Muita oferta ou desaquecimento econômico são alguns dos fatores que podem fazer com que o período de vacância seja longo. E enquanto os imóveis não geram renda, estão gerando despesas para o fundo e para os cotistas.

5. Risco de crédito

Os fundos que investem em papeis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) correm um risco particular de calote. Isso porque nesses casos o risco de crédito não é assumido pelo banco, como ocorre, por exemplo, com as LCIs, mas pelos próprios fundos. Assim, se o mutuário não pagar o que deve, o fundo pode não alcançara suas expectativas.

6. Risco de sinistro

É comum pensarmos que o investimento em imóveis físicos é um patrimônio isento de risco, por ser algo concreto, palpável. No entanto, acidentes, tanto causados por falhas humanas quanto por desastres naturais são muito mais comuns do que parece. Em 2012 um prédio do Rio de Janeiro desabou. Já em 2013 um guindaste caiu sobre a cobertura e destruiu parte da arquibancada do estádio de futebol Itaquerão. Em 2015 um deslizamento destruiu uma pousada em Angra dos Reis. Enfim, não estou falando tudo isso para te assustar. Quero só que você perceba que os imóveis estão sim sujeitos a este tipo de risco e consequentemente, os fundos imobiliários também.

7. Risco de desapropriação

Por mais que não seja uma situação tão comum, pode acontecer de o governo decidir que justamente onde se encontra um dos imóveis de seu fundo é o local perfeito para passar um novo viaduto, para construir uma estrada, ou para qualquer outra coisa desse tipo. Nesses casos não há muito o que fazer. O fundo terá que vender o imóvel para o governo por um preço que nem sempre é considerado justo.

8. Riscos Jurídicos e Burocráticos

O imóvel que compõe a carteira de um fundo não pode ser hipotecado nem depositado em garantia em caso de discussões judiciais. Mas, pode acontecer de um imóvel já com pendências ser comprado por um fundo imobiliário. Riscos Jurídicos e Burocráticos Um caso bastante conhecido que envolve questões jurídicas é o dos shoppings de São Paulo. A Prefeitura detectou irregularidades em 28 shoppings, sendo que quatro deles pertenciam a fundos imobiliários. Mesmo que eles não tenham sido interditados, a possibilidade de ter que pagar multas, honorários advocatícios e outras despesas para resolver a complicação pode impactar a rentabilidade do fundo e o preço das cotas.

9. Riscos da gestão e administração de terceiros

Qualquer tipo de Investimentos gerido e administrado por terceiros está sempre sujeito a riscos, seja em relação à idoneidade ou mesmo a própria competência do contratado. Dessa forma, assim como em qualquer fundo, é possível que haja conflitos de interesse entre os gestores e administradores e seus cotistas. Riscos da gestão e administração de terceiros

AFINAL, OS FIIS SÃO OU NÃO BONS INVESTIMENTOS?

Apesar de todos os riscos apresentados acima, um ponto extremamente positivo dos fundos imobiliários é que eles reduzem efetivamente todos eles através da diversificação de portfólio. Sendo assim, você conseguirá um risco bem controlado e inúmeras vantagens. É por isso que esse tipo de fundo vem ganhando cada vez mais espaço no mercado ao longo dos anos. Se você quer saber se há um fundo imobiliário que poderá se encaixar em sua carteira de investimentos de forma a trazer-lhe benefícios, deixe seus dados conosco. Nossa equipe de especialistas entrará em contato com você e o auxiliará em tudo o que precisar. E o melhor de tudo isso é que nosso serviço é 100% gratuito! Não perca tempo!

 

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Investimentos em fundos imobiliários vêm se tornando cada vez mais comuns e com isso surgem algumas dúvidas sobre os riscos dessa aplicação. Descubra todos eles aqui!
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Luana Dennis

Luana Dennis é analista de conteúdos da WeInvest. Como uma grande entusiasta das transformações que a educação financeira e o investimento inteligente e estratégico podem trazer na vida das pessoas ela visa sempre acompanhar de perto o mercado financeiro para produzir conteúdos de alto padrão.


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