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11 passos para escolher um Fundo Imobiliário

Fundos Imobiliários

Primeiramente, você tem o desejo de comprar aquele tão sonhado imóvel para aumentar sua renda com o aluguel dele? Já parou para pensar que apesar de os imóveis apresentarem um bom rendimento eles envolvem uma série de burocracias e só são realmente benéficos enquanto estão alugados? Se de um dia pro outro o locatário decide sair, sua renda ficará completamente comprometida.

Mas não se preocupe, há uma forma mais simples para que você continue investindo em imóveis sem passar por todo o stress da falta de locatários ou compradores, e sem ter a necessidade de gastar uma alta quantia para adquirir o patrimônio.  Estou falando dos Fundos de Investimentos Imobiliários. Neste texto falarei um pouco mais sobre esses fundos e te mostrarei onde comprá-los. Além disso, te explicarei de forma simples os passos para que você consiga, sozinho, escolher o melhor para você.

O MOMENTO IDEAL

Primeiramente, segundo dados do Secovi-SP, entre janeiro e julho de 2018, o setor imobiliário apresentou o melhor resultado desde 2013. As vendas aumentaram 52% em relação ao mesmo período de 2017. Sendo assim, o gráfico abaixo permite visualizar um pouco dessa melhora do setor. Unidades residenciais vendidas em 2017 e 2018 E esse crescimento não vai parar por aí.  O relatório semestral do Bradesco revelou que esta área deve crescer ainda mais em 2019 devido aos valores baixos da taxa de juros e da inflação. Sendo assim, investir em imóveis pode configurar-se em uma boa estratégia para conseguir bons rendimentos. No entanto, para comprar um imóvel você precisará ter disponível uma grande quantia em dinheiro.

Além disso, você deverá estar ciente de que não costuma ser tão simples vendê-lo ou alugá-lo. Mesmo em períodos como o que estamos vivendo em que o setor imobiliário está em alta, você pode passar meses ou até anos buscando um comprador ou locatário. Para que você consiga aproveitar o bom momento do setor sem ficar tão vulnerável a esses riscos e sem precisar de tanta burocracia existe a opção de investir em fundos imobiliários. Investir em imóveis ou em fundos imobiliários? Saiba qual é a melhor estratégia para você!

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ENTENDA DEFINITIVAMENTE O QUE É UM FUNDO IMOBILIÁRIO

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), nada mais é do que um grupo de pessoas que têm um objetivo em comum: investir em ativos imobiliários. Um gestor, especializado em imóveis, administra o dinheiro de todos que investiram no fundo. Ele é o responsável por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa rentabilidade para todos. Basicamente, os fundos imobiliários são classificados em:

  • Fundos de tijolo

Investem principalmente em imóveis físicos, como shoppings centers, escritórios corporativos, galpões logísticos, hotéis entre outros.

  • Fundos de papel

Estes são FIIs que possuem papeis de renda fixa ligados ao setor imobiliário. Eles investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

  • Fundos híbridos ou Fundo de Fundo (FoF)

São FIIs que possuem uma carteira mista entre empreendimentos imobiliários, títulos mobiliários ou até mesmo cotas de outros FIIs.

PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DOS FIIS

Visando sempre obter o melhor retorno para o investidor e sem “dores de cabeça” os FIIs possuem uma gestão especializada que acompanha o desempenho, faz as mudanças necessárias no fundo e realiza o repasse dos rendimentos, reinvestimentos e pagamento dos tributos em forma de “aluguéis” que são pagos mensalmente ao investidor. Investindo em um fundo imobiliário você terá liquidez, logo, se precisar do seu dinheiro de volta basta vender suas cotas na bolsa.

Esse processo é muito mais simples e rápido se comparado a venda de um imóvel físico. Além disso, esse tipo de investimento é acessível para pequenos investidores (com quantias de aproximadamente R$100,00 é possível comprar cotas de um FII) e seus rendimentos mensais são líquidos de IR. Investir em FIIs é fácil e pode apresentar uma ótima rentabilidade, entretanto, escolher em qual fundo investir não é algo tão intuitivo. É importante que o investidor esteja atento as características dos fundos existentes e saiba escolher aquele que combina com seu perfil e objetivo como investidor. Abaixo mostrarei alguns passos que deverão ser levados em consideração no momento de escolha de um fundo imobiliário.

OS 11 PASSOS ESSENCIAIS NA ESCOLHA DE UM FUNDO IMOBILIÁRIO

1 – Objetivos em comum

Antes de investir é necessário verificar se o objetivo do fundo está alinhado com o seu. Veja se o fundo investe em imóveis que você investiria diretamente se pudesse, em regiões nas quais você se posicionaria. Se você deseja lucrar com uma renda regular, proveniente de aluguéis, certifique-se de que o fundo escolhido invista em imóveis para locação, e não na construção, melhoria e venda, para lucrar com a valorização das propriedades.

Você consegue todas essas informações, e várias outras que contribuirão para que você entenda mais sobre o fundo, em sua lâmina, que é disponibilizada no site da gestora do fundo. Fundos Imobiliários

2 – Conheça o gestor e gestora

Procure conhecer melhor o gestor do fundo, pois é ele quem vai decidir a composição do portfólio, o que fazer com o dinheiro que está em caixa, quais imóveis comprar e vender, em quais locais e quando, para quem alugar, qual valor irá pagar e com quais garantias. A qualidade e transparência do gestor são fundamentais para o sucesso do fundo.

Além disso, saber um pouco sobre a gestora também é essencial. Pesquise seu histórico, saiba se ela possui profissionais qualificados e se a equipe possui pessoas especialistas em diferentes áreas, para que, dessa forma eles possam juntar seus conhecimentos e trazer bons resultados para o fundo.

3 – Saiba dos riscos

Existem fundos imobiliários que investem em apenas um imóvel para locação, e outros que investem em diversas propriedades. Geralmente, os fundos com boa diversificação de imóveis e locatários ficam sujeitos a um nível de risco mais baixo. Entretanto, mesmo sendo possível minimizá-los, todos os FIIs estão sujeitos a alguns riscos como:

Risco de vacância (parcela não alugada de um imóvel) – A saída de um locatário impactará na geração de receitas e trará custos para o cotista, como IPTU e condomínio.

Risco de inadimplência – Os locatários podem não pagar, ou atrasar no pagamento do aluguel.

Risco de mercado – Apesar de possuir uma boa previsibilidade dos fluxos de caixa dos empreendimentos os FIIs não deixam de ser um tipo de investimento de renda variável. Sendo assim, há oscilações diárias nos valores das cotas.

Risco de liquidez – Alguns fundos negociam pouco por dia, o que pode dificultar a entrada e saída deles. Vale analisar o volume médio negociado do FII e verificar se este volume condiz com o valor que você investirá.

Risco de crédito – Os fundos de papel, que investem em CRIs e LCIs, estão sujeitos a possibilidade de ocorrência de perdas associadas ao não cumprimento pelas instituições financeiras, de suas respectivas obrigações. Dessa forma, é importante que o investidor analise o rating de cada papel presente no fundo. Cada um possui uma classificação que vai de AAA até D. Quanto mais próximo de AAA é sua classificação, menores são as chances de que a instituição financeira que o emitiu não pague suas dívidas.

4– Dê preferência aos fundos que possuem preços justos

Para saber se um fundo está barato ou caro é importante olhar seus múltiplos. Para isso, devemos dividir o preço por ação pelo valor patrimonial da cota (valor patrimonial do fundo/número de cotas). Valores acima de 1 indicam que a cota está muito cara e valores abaixo de 1 que está barata. Um fundo caro não significa que é um mal negócio e um barato também não significa que é um bom negócio. Sempre há um motivo que faz com que esses valores variem, por isso é importante que você analisa-lo. Se, por exemplo, um fundo mesmo estando caro ainda possui uma grande possibilidade de valorização, pode ser um bom momento para você comprá-lo.

Da mesma forma, um fundo que está barato devido a um evento atípico que ocorreu no mercado mas que possivelmente irá se normalizar dentro de um curto período de tempo, também pode se configurar como uma boa oportunidade. Sendo assim, a informação é o bem mais precioso. Entender os fundamentos que estão por trás das variações dos valores das cotas é essencial para encontrar boas oportunidades de negócios.

5 – Esteja atento a liquidez do fundo

Os fundos imobiliários têm cotas negociadas em bolsa, e elas devem ser compradas ou vendidas por meio de uma corretora.  De fato, é bem mais fácil negociar cotas de fundos imobiliários do que imóveis propriamente ditos, mas ao escolher um fundo é importante analisar a média de negociações diárias, de forma a optar por um que apresente uma boa liquidez (que é facilmente convertível em dinheiro), condizente com a quantia que você deseja investir no fundo. Um bom site para encontrara esse volume de negociações diárias é o fiis. Basta clicar o fundo que você deseja analisar e entrar no menu “indicadores”. Para entender melhor como analisar se um fundo é ou não líquido olhando o número de negociações, clique aqui.

6 – Diferencie rendimento de rentabilidade

Os fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas. Entretanto, cada cotista tem sua própria rentabilidade, pois ela dependerá do valor pago pela cota. Ao dividir o valor do rendimento pelo valor líquido pago pelas cotas é possível apurar a rentabilidade. Darei um exemplo para facilitar o entendimento. Suponha que as cotas de determinado fundo foram lançadas a R$ 100,00 e chegaram a R$ 121,60 dez dias depois. O último rendimento foi de R$ 1,0241 por cota. Com isso, temos 2 situações:

  • Quem adquiriu as cotas no lançamento (R$ 100,00), a rentabilidade mensal foi de 1,0241% (1,0241/100).
  • Quem comprou as cotas dez dias depois, pagou R$ 121,60 e obteve uma rentabilidade inferior, de 0,842% (1,0241/121,60).

Além disso, para analisar o rendimento de um fundo é importante olhar a média dos rendimentos dos últimos 12 meses ou mais e verificar se as distribuições são uniformes ou sazonais.

7 – Histórico de rentabilidade

Quanto melhor for a percepção do mercado em relação à segurança e à qualidade de um fundo mais os investidores estarão dispostos a pagar pela cota. Isso valoriza o fundo mas acaba diminuindo sua rentabilidade. Fundos que apresentam rentabilidade muito superior à média do mercado são considerados mais arriscados, pois os investidores, por estarem correndo mais riscos, exigem lucros maiores. Do mesmo modo, se o fundo passar por dificuldades, a desvalorização das cotas pode ser maior que os lucros iniciais. Logo, o ideal é combinar a qualidade com uma rentabilidade dentro da média. É muito importante que antes de escolher um fundo para investir o investidor analise seu histórico de rentabilidade. O benchmark dos fundos imobiliários costuma ser o IFIX, (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da BM&FBOVESPA).

Ele é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com alguns critérios, como liquidez. O índice tem o objetivo de ser o indicador de desempenho médio das cotações dos FIIs negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. Ao comparar o desempenho de um fundo com o IFIX ao longo de alguns anos é possível avaliar sua performance. Possuir um retorno sempre, ou quase sempre, abaixo do IFIX não é um bom sinal. Abaixo é possível ver um gráfico que compara o retorno dos fundos KNRI11 e KNRE11 com o IFIX.  Em azul temos o rendimento do Índice, em amarelo do KNRE11 e em lilás do KNRI11. Como vemos, na maior parte do tempo o KNRE11 não se performou muito bem, ficando abaixo do IFIX. O contrário ocorreu com o KNRI11.

Comparação do retorno dos fundos KNRI11 e KNRE11 com o IFIX

Gráfico de comparação de fundos feito pelo site https://br.tradingview.com/chart/#

8 – Diversifique

A diversificação é de extrema importância, não só dentro de um fundo, mas na carteira como um todo. Um investidor tem que estar atento aos fundos e ativos em que vai investir de forma a buscar opções com pouca correlação (semelhança ou relação entre dois fundos)  para conseguir obter retornos mais consistentes. Afinal, além da diversificação do ramo do negócio (hotéis, hospitais, imóveis residenciais, entre outros), é importante analisar também a localização de cada um dos imóveis.

Uma boa forma de diversificação é investir em diversas regiões do país, buscando aproveitar os melhores investimentos de cada uma delas para aumentar os retornos e minimizar os riscos. Sendo assim, outra forma de diversificação da carteira é investir em fundo de fundos (FOF). Como o próprio nome já diz, são fundos que investem em outros tipos de fundos. Sendo assim, fazendo isso um investidor conseguirá investir em uma grande quantidade de fundos de maneira mais simples.

9– Momento de mercado e segmento

Os Fundos Imobiliários são considerados como investimentos de renda variável. Portanto, você deve fazer uma análise sobre o mercado imobiliário, antes de investir o seu dinheiro. É essencial olhar também para os momentos particulares dos fundos. Há fundos que investem principalmente em hotéis, por exemplo, sendo assim, você precisará analisar como está o mercado hoteleiro antes de decidir investir nele.

10 – Inquilinos e histórico de vacância

É importante verificar quem são os inquilinos dos imóveis do fundo e se eles pagam em dia. Grandes empresas costumam deslocar-se menos, isso reduz o risco de vacância do empreendimento. Um imóvel com um histórico de vacância alta impacta apresenta maiores risco. Entretanto, é possível que empreendimentos que tenham alta vacância estejam investindo no longo prazo, e voltem a gerar fluxo de caixa positivo no futuro. Portanto ao analisar a taxa de vacância de um fundo busque entender o contexto ao qual ele está inserido e o que o gestor está fazendo para diminuir a vacância. Vacância fundos imobiliários

11– Analisar a lâmina do fundo

É muito importante que o investidor analise a lâmina do fundo antes de investir nele. Dessa forma, através dela é possível obter informações como rendimentos passados do fundo, evolução do valor da cota, número médio de negociações diárias, quais ativos o fundo investe e onde eles estão localizados, entre outros tópicos. Sendo assim, é possível encontrar a lâmina dos fundos através do site https://fiis.com.br/lista-por-codigo/, ou até mesmo no site da Gestora. Basta escolher o fundo que você deseja analisar, ir na aba “notícias” e procurar pelo relatório gerencial.

SAIBA MAIS

Agora você já sabe tudo que deve ser levado em consideração na hora de escolher um FII para investir. Se você gostou desse tipo de aplicação e gostaria de acompanhar todas as novidades e análises dos principais fundos de investimentos deixe seus dados conosco e entraremos em contato. Além de te manter informado oferecemos assessoria gratuita! Nossos especialistas em Fundos Imobiliários podem ajudá-lo a escolher os melhores investimentos de acordo com o seu perfil e objetivos.

 

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Aprenda o que são fundos imobiliários, onde comprá-los e os passos para que você consiga, sozinho, escolher o melhor para você.
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Luana Dennis

Luana Dennis é analista de conteúdos da WeInvest. Como uma grande entusiasta das transformações que a educação financeira e o investimento inteligente e estratégico podem trazer na vida das pessoas ela visa sempre acompanhar de perto o mercado financeiro para produzir conteúdos de alto padrão.


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