O tópico de hoje é sobre algo que pode confundir muitos investidores, especialmente aqueles que estão apenas começando no mundo dos Fundos Imobiliários. Sendo assim, os novos investidores de FII acabam confundindo amortização e rendimentos, pois há retorno de capital em ambos.
Então, desenvolvemos este conteúdo para resolver essa dúvida de uma vez por todas.
Os rendimentos são créditos isentos de imposto de renda. Ou seja, são créditos decorrentes da lucratividade que o FII teve no período explorando o imóvel do qual é proprietário, seja por meio de aluguéis ou por meio da venda do ativo.
Normalmente, o período de realização dos lucros e da distribuição para os cotistas é mensal, mas isso não é uma regra para todos os Fundos Imobiliários.
Por outro lado, as amortizações não representam aumento patrimonial por parte do investidor. Dessa forma, elas são transferências do patrimônio, saindo do saldo da aplicação e indo para o saldo da conta corrente. Assim, é importante lembrar que não somente a apuração de lucro é diferente, mas também há diferenças para fins tributários.
Ao contrário dos rendimentos, que são isentos de imposto de renda, as amortizações são tidas como ganho de capital, ainda que esse pagamento seja feito de forma parcial, anual, ou quando o fundo chega ao seu final e é vendido por valor superior ao valor do imóvel. Por essa razão, a alíquota do imposto de renda é de 20% sobre o lucro recebido da cota.
É importante lembrar que a incidência de Imposto de Renda sobre a amortização é diferente da incidência sobre o lucro da venda de cotas do fundo ou de ações, visto que não cabe ao investidor realizar o recolhimento do imposto, sendo essa função exclusiva do administrador do fundo, que irá reter o valor pago do imposto na fonte. Mas ainda assim, o investidor deve declarar o mesmo na declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física – IRPF.
Vamos supor que um fundo emitiu 10.000 cotas em um valor de R$ 100. Assim, o valor total do fundo é de R$ 1.000.000. Além disso, vamos pressupor que o fundo tem por finalidade a construção de um imóvel para aluguel.
Assim, imagine que os ativos do fundo estejam gerando R$ 30.000 líquido, em rendimento, e que 95% desse valor será distribuído para os cotistas. Dessa forma, cada cota remunerará os seus investidores em R$ 28,50 de dividendo – que são isentos de impostos.
Agora, imagine que a cada período de 12 meses, a administradora do fundo venderá partes de suas lojas construídas de forma individual e fará amortizações graduais de 10% do valor total do fundo.
Nesse caso, R$ 100.000 (10% de 1.000.000) é o valor pago aos cotistas como amortização do investimento. Isso seria equivalente ao valor de R$ 10 por cota. Esse valor, em específico, não representa um lucro, mas sim a mudança de patrimônio.
Afinal, a partir dessa amortização, o patrimônio do fundo deixa de valer R$ 1.000.000 e passa a valer R$ 900.000. Dessa forma, os R$ 10 que saíram do valor da cota foram para a conta corrente do investidor.
Entretanto, caso o fundo consiga vender as lojas com lucro, este valor será considerado como rendimento e deverá ser distribuído em forma de dividendos para seus cotistas. Logo, supondo que o fundo tenha auferido um lucro de R$ 15.000 nesta venda, esse valor deverá ser distribuído em forma de dividendo para seus cotistas, resultando no valor de R$ 1,50 por cota.
E aí, os seus Fundos Imobiliários já amortizaram suas cotas alguma vez?
Graduando em Ciências Econômicas pela PUC-Minas, sou apaixonado por Economia, Empreendedorismo, Marketing e Café. A economia deve ser simples sem ser simplista, além de necessária para todos, por isso idealizei o Boletim Econômico. Acredito que há um movimento centrípeto de que todas as áreas convergem para Economia, pois de gênio e louco todo mundo tem um pouco.
