Como já explicamos no post sobre melhores investimentos de 2021, os fundos de investimento imobiliários prometem ser um dos ativos com melhor desempenho. Portanto, avaliar devidamente um fundo imobiliário passou a ser uma habilidade muito requisitada pelos clientes de assessores de investimentos de todo o Brasil.
No entanto, pela sua funcionalidade que difere um pouco dos outros fundos de investimento, os FIIs podem gerar algumas dúvidas. Ademais, a sua análise, inclusive, é dúbia para muitos investidores.
Por isso, fizemos aqui um passo a passo de como avaliar um FII.
Já mostramos aqui na WeInvest alguns dos segmentos mais populares de FIIs. Sobretudo, shoppings, lajes corporativas, salas comerciais e galpões logísticos são alguns dos fundos mais recomendados neste ano.
Portanto, conheça o segmento do seu fundo imobiliário e associe-o ao cenário macroeconômico atual. Ademais, com a baixa da taxa Selic, as construtoras civis tendem a se beneficiar e realizar empréstimos frente aos bancos para suas obras.
Além disso, a pressão inflacionária que vem crescendo em 2021 tende a aumentar substancialmente o preço dos imóveis e dos aluguéis.
Para avaliar a rentabilidade de um fundo imobiliário, é preciso olhar o histórico dos rendimentos daquele FII, juntamente com seu fluxo de pagamento.
Vale lembrar que é importante também que o investidor se atente à periodicidade com a qual estes rendimentos são pagos – se os dividendos são mensais, trimestrais, semestrais ou outra periodicidade.
Além disso, números como o P/VPA (preço/valor patrimonial) ajudam a compreender o ágio ou deságio em que o FII está sendo negociado. O dividend yield, ou seja, a rentabilidade dos dividendos em relação ao preço das cotas do FII, também ajudam a projetar rentabilidade.
O cap rate, ou taxa de capitalização, também pode te ajudar, na medida em que mede a taxa de retorno implícita de um imóvel que é proporcionada pela sua renda – para calcular o cap rate de um imóvel, basta somar as rendas que o imóvel gerou em um ano e dividir pelo valor patrimonial do imóvel.
Atente-se também ao tipo de gestão (ativa/passiva) e ao tipo de contrato (típico/atípico) do fundo.
Como qualquer fundo de investimentos, saber quem é o gestor é um elemento fundamental para fazer uma boa análise, em especial quanto à suitability entre a estratégia do gestor e o seu perfil de risco.
É essencial acompanhar o processo de tomada de decisão do gestor, saber quais imóveis são vendidos ou comprados, e especialmente buscar saber sobre a transparência do trabalho do gestor para fazer uma boa escolha de fundo imobiliário.
Como sabemos, fundos imobiliários não são compostos de um único imóvel. Esta é uma das razões pelas quais é muito mais vantajoso investir em FIIs que em imóveis, propriamente.
Por isso, saber como o caixa é distribuído, saber rendimentos passados, número de negociações diárias e liquidez do fundo são alguns fatores que você encontra na lâmina do fundo e podem te ajudar enormemente a fazer boas escolhas.
No site de FIIs, você consegue avaliar a lâmina de todos os fundos imobiliários listados na B3.
Para investir em fundos imobiliários, você deve estar ciente que existem alguns riscos, além do próprio risco de mercado e de liquidez – próprio da maioria dos investimentos em carteira -, que podem inibir os rendimentos do seu FII. São eles:
1 – Risco de vacância: pode haver o risco de não haver locatários, gerando custos como condomínio e IPTU para o cotista daquele fundo, impactando diretamente no rendimento.
2 – Risco de inadimplência: a inadimplência pode vir por parte dos locatários, ao não pagar ou atrasar o aluguel.
3 – Risco de crédito: no caso de fundos que compram papéis de renda fixa, como CRIs e LCIs, pode haver o risco de crédito por parte das empresas do ramo imobiliário.
Diversificação. Se expor em apenas um fundo nunca é uma boa ideia. Neste post, mostramos as diferenças entre diversificação e pulverização e neste post mostramos também quais os benefícios e como montar uma boa carteira diversificada.
Presuma, por exemplo, que você não saiba como avaliar um fundo imobiliário e, mesmo assim, por alguma recomendação de uma casa de research, acabe comprando alguma posição em FIIs. Concorda que, caso a carteira da casa não tenha o desempenho esperado, a diversificação pode te ajudar a diminuir o prejuízo?
Diversificando seus investimentos, você mitiga riscos e consegue passar incólume por crises não-estruturais no mercado.
Então, gostou deste conteúdo? Não esqueça de compartilhar nas suas redes sociais!
Graduanda em Relações Internacionais com especialização em mercados financeiros, copywriting e comércio exterior. Pesquisadora voluntária em cooperação internacional europeia. Monitora no núcleo de Economia Política Internacional. Apaixonada por educação financeira e produção de conteúdo.
