Qual a relação entre os Fundos Imobiliários e a inflação? Esta é uma pergunta que está sendo feita frequentemente pelos investidores, principalmente após o recente aumento da inflação, que teve como um dos seus causadores a brusca redução da taxa de juros brasileira.
Nesse sentido, este conteúdo tem o intuito de demonstrar qual a relação entre esses dois aspectos.
A fins ilustrativos, pode-se observar os gráficos abaixo, que possuem os históricos de alguns fundos desde o início das suas operações, considerando 100% de reinvestimento dos dividendos.
Legenda:
Azul: Desempenho do FII
Vermelho: Desempenho da Inflação
Amarelo: Desempenho do CDI
RBRP11 / Fonte: Economatica
HGRU11 / Fonte: Economatica
XPLG11 / Fonte: Economatica
IRDM11 / Fonte: Economatica
MCCI / Fonte: Economatica
De acordo com os gráficos acima, a inflação protege os Fundos Imobiliários. Inclusive, apresentando desempenho bem superior – considerando o reinvestimento de dividendos.
Entretanto, é necessário pontuar algumas questões que são essenciais para que esses aspectos se consolidem.
O primeiro ponto é o prazo temporal analisado. Nos gráficos acima fica nítido que os Fundos Imobiliários tendem a performar melhor que a inflação, mas não sempre. Por isso é necessário que o investidor tenha isso em mente.
Nesse sentido, muitos investidores se frustram quando compram FIIs com viés especulativo ou insistem em compará-los com renda fixa.
Do mesmo modo, a distribuições mensais e os preços das cotas dos FIIs não corrigem de forma linear e totalmente aderente à inflação. Isso depende de vários fatores, como: tipos e correções de contratos, finanças comportamentais dos investidores no mercado secundário e cenário macroeconômico vigente.
O segundo ponto é relacionado com as comparações diretas de ativos indexados á inflação com o IFIX. Essa ótica é enviesada pois o IFIX, historicamente, manteve desequilíbrios pontuais em sua composição.
Principalmente pelo fato de que o IFIX é relativamente novo, visto que foi criado em 2012. Mas, foi apenas em meados de 2016/2017 que os gestores começaram a modelar melhor os Fundos Imobiliários, o que ajudou no crescimento dessa classe de ativos.
Dessa forma, o IFIX em sua caminhada relativamente curta, passou por várias conturbações como: impeachment, recessão, pandemia, juros entre 14,25% e 2%, inflação em dois dígitos e cap rates entre 12% e 6%.
Nesse sentido, pode se dizer que muitos FIIs foram bem nesses cenários de volatilidade mais alta. A imagem abaixo ilustra esse aspecto:
IFIX / Fonte: Google
Afinal, a inflação protege os Fundos Imobiliários?
Em suma, pelos pontos apresentados ao longo do texto, é possível dizer que eles são protegidos, mas não de forma linear.
Além disso, dado a sua trajetória relativamente curta e sua recente popularização, é interessante analisar os Fundos Imobiliários em prazos mais longos de operação.
Dessa forma, os ciclos dos ativos imobiliários dos fundos ficam mais redondos e os ruídos de curto prazo mais diluídos.
Analogamente, alguns especialistas acreditam que até 2026 seja possível formalizar uma análise mais assertiva.
Assim, é interessante lembrar do famoso ditado “não coloque todos os ovos na mesma cesta.”
Os Fundos Imobiliários vem desempenhando bem o seu propósito, que é gerar renda passiva recorrente.
Além disso, como apresentado acima, a inflação também os protege, mesmo que não linearmente.
Entretanto, o investidor deve buscar sempre a diversificação, para que possa estar protegido da inflação, do juros e de riscos não sistemáticos.
Graduando em Economia com especialização em finanças pela UFMG. Sou um verdadeiro entusiasta do Mercado de Capitais, principalmente quando se trata de Fundos Imobiliários.
