No dia 25/06/2021, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) apresentou bastante volatilidade. Isso aconteceu depois do Ministério da Economia ter encaminhado a proposta da reforma tributária para aprovação.
A partir disso, pode-se dizer que o movimento do mercado neste dia foi racional e fundamentado? Ou foi um momento de pânico? Isso será discutido melhor a seguir.
Como dito anteriormente, o Ministério da Economia encaminhou a proposta da reforma tributária para aprovação no dia 25/06/21.
Entre os diferentes tópicos propostos, a reforma inclui a tributação dos dividendos dos fundos imobiliários em 15%, que até o momento, eram isentos.
Entretanto, a proposta também reduz a alíquota sobre ganhos de capital, que deixariam de ser 20% e passariam a ser 15%.
Depois de ser liberada a proposta, o IFIX foi diretamente afetado. Ele apresentou variações de -5% ao longo do pregão. A queda influenciou muitos investidores, que preferiram vender suas cotas antes mesmo de buscar entender o porquê.
O fundamento dos Fundos Imobiliários não mudou, os ativos dos portfólios mantiveram sua integridade e continuarão gerando os rendimentos para seus cotistas.
Dessa forma, o propósito de investir em FIIs se mantem.
Além disso, a proposta ainda precisa ser consolidada, uma vez que não foram destrinchados de forma detalhada a cobrança de imposto sobre ativos de CRA, CRI e FIPs.
Não tem como negar que com a tributação dos dividendos de Fundos Imobiliários, os investidores Pessoa Física terão uma compressão em seus rendimentos líquidos.
Entretanto, existem FIIs listados que estão negociando com spreads robustos sobre os juros reais dos títulos do Tesouro (4,0% da NTN-B 2030, que também é tributado). A diferença atual entre o dividend yield do IFIX e os juros da NTN-B 2030 é de, aproximadamente, 3,6 p.p.. Com a nova tributação, essa diferença cai para 2,5 p.p., o que ainda representa um patamar saudável para FIIs.
A fim de exemplificação, temos a tabela a seguir:
| Fundo | Preço Fech. Maio | Dividend Yield | Preço segunda feira (21/06/21) | Dividend Yield | Preço Atual | Dividend Yield | Variação de Dividend Yield |
| XPLG11 | R$ 116,64 | 6,28% | R$ 111,12 | 6,59% | R$ 103,07 | 7,10% | 13,17% |
| TRXF11 | R$ 105,48 | 7,96% | R$ 103,30 | 8,13% | R$ 103,19 | 8,14% | 2,22% |
| PLCR11 | R$ 96,00 | 11,88% | R$ 95,74 | 11,91% | R$ 89,00 | 12,81% | 7,87% |
| JSRE11 | R$ 92,00 | 6,91% | R$ 89,55 | 7,10% | R$ 79,98 | 7,95% | 15,03% |
| XPML11 | R$ 105,45 | 4,55% | R$ 105,83 | 4,54% | R$ 99,46 | 4,83% | 6,02% |
| VIGT11 | R$ 85,63 | 9,39% | R$ 81,08 | 9,92% | R$ 79,30 | 10,14% | 7,98% |
| RBRL11 | R$ 109,00 | 6,94% | R$ 106,00 | 7,13% | R$ 100,80 | 7,50% | 8,13% |
Na tabela acima, ao comparar o Dividend Yield com os preços atuais com o Dividend Yield com os preços de segunda feira (21/06/21), ou até mesmo com os preços de fechamento de maio, os D.Y com os preços de hoje, mesmo aplicando a tributação, ficariam próximos aos antigos.
Quem investiu no XPLG11 no final de maio, por exemplo, pagou por volta de R$ 116,00 por cota. Neste patamar, seus investidores tinham um D.Y de, aproximadamente, 6,28%, isento. Ao preço atual, o Fundo está pagando 7,10% de dividendo. Isso representa um aumento de mais de 13%.
Dessa forma, com a tributação, a situação do investidor fica praticamente a mesma, visto que a perda de rendimentos decorrente do imposto foi compensada pelo ajuste sofrido na cota.
Sendo assim, é muito importante lembrar que nem sempre o preço de um ativo reflete seus fundamentos. Por isso é imprescindível entender o fundamento de seus investimentos, para que em momentos de estresse, a decisão correta seja tomada.
Além de tudo que foi apresentado, vale lembrar que os Fundos Imobiliários possuem ativos que tendem a ter toda uma vida de distribuição de rendimento e geração de valor.
Graduando em Economia com especialização em finanças pela UFMG. Sou um verdadeiro entusiasta do Mercado de Capitais, principalmente quando se trata de Fundos Imobiliários.
