FIIs de lajes corporativas, você sabe o que são? Entende qual é a relação entre os FIIs de lajes corporativas e as classificações construtivas?
Caso a resposta de alguma dessas perguntas tenha sido não, este conteúdo lhe ajudará a compreender melhor.
Quando o assunto é investir, o brasileiro, culturalmente, tem aptidão ao mercado imobiliário. Esse investimento pode ser feito por meio da compra de terrenos e imóveis.
Nesse sentido, foi seguindo essa linha de raciocínio que foi desenvolvido, no mundo dos investimentos, a classe de ativos denominada Fundos Imobiliários. Nesta classe existem diferentes segmentos de FIIs. Um deles é o de lajes corporativas.
As lajes corporativas – que também são chamadas de corporates – são espaços amplos e que são usualmente locados para empresas de grande porte, ou até mesmo para órgãos de repartições públicas. Sendo assim, são locatários que normalmente demandam uma grande infraestrutura para exercer suas atividades operacionais.
Dessa forma, os Fundos imobiliários de lajes corporativas são geridos por gestoras que captam recursos financeiros com investidores para comprarem esses ativos para seu portfólio. Assim, quando as gestoras alugam estas lajes para seus locatários, os Fundos geram receita a partir dos aluguéis, repassando parte da receita para os cotistas do Fundo, em formato de dividendos.
São as empresas de consultoria especializadas que usualmente atestam a qualidade das lajes corporativas. Normalmente, essas avaliações seguem determinados padrões de mercado e a demanda pelo imóvel.
Desse modo, as avaliações variam de “C”, no seu nível inferior, até “AAA”, denominados no mercado como triplo “A”. Essas notas variam de acordo com alguns parâmetros, como:
No geral, esses são alguns pontos que determinam o “rating” ao qual o empreendimento irá se enquadrar. Quanto maior a pontuação, mais precificado tende a ser o valor do aluguel.
Os investidores de FIIs de lajes corporativas devem analisar esses pontos antes de investir nessa classe de ativos. Já que os imóveis que possuem boas classificações, tendem a ter maior demanda de locatários. Dessa forma, existe uma maior probabilidade de obter contratos de aluguéis com bons preços por m².
O segmento de lajes corporativas foi um dos que mais sofreu com a pandemia do Covid-19.
Isso se deve ao fato de que muitas empresas, por medidas restritivas, adotaram a metodologia de home office. Isso aumentou a vacância de algumas lajes corporativas.
Desse modo, as cotas dos Fundos Imobiliários de lajes corporativas sofreram bastante. Em média, esse segmento teve quedas próximas a 20%. Isso fez com que muitos fundos imobiliários com ativos com alta classificação em seu portfólio negociassem a um valor de mercado que equivaleria seus ativos às classificações inferiores aos que realmente são. Ou seja, ativos com rating “triplo A” estão sendo precificados, pelo valor de mercado do Fundo, como se fossem de rating inferior, como B.
Sendo assim, alguns fundos buscaram alternativas para tornar seus ativos mais atrativos. Foi nesse processo que muitas gestoras adotaram o retrofit.
O retrofit, de forma resumida, é uma técnica de revitalização de construções antigas. É um processo feito com o intuito de transformar edificações tidas como ultrapassadas em edificações reestruturadas, feitas para se adequarem à novas necessidades.
Em suma, os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas são uma ótima alternativa de diversificação de investimento. Isso se deve à sua resiliência nos últimos anos, já que entregaram os resultados esperados durante esse período.
Entretanto, é fundamental que o investidor busque informações a respeito dos ativos que constituem o portfólio das gestoras.
Uma das formas de fazer essa análise é por meio das notas de classificação.
Nesse sentido, como visto anteriormente, as notas são dadas depois de serem feitas análises em diferentes aspectos. Quando elas são boas – superior a “A” – isso quer dizer que os ativos são bem estruturados, com bom padrão construtivo e bem localizados.
É por esse motivo que os investidores devem buscar FIIs de Lajes Corporativas com ativos que possuem uma boa classificação. Já que com bons ativos, os fundos captam bons inquilinos, que pagarão os aluguéis para as gestoras que redistribuirão parte da receita para seus cotistas.
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Graduando em Economia com especialização em finanças pela UFMG. Sou um verdadeiro entusiasta do Mercado de Capitais, principalmente quando se trata de Fundos Imobiliários.
