Os FIIs de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) fazem parte de um segmento relativamente novo no mercado de capitais brasileiro e está sendo muito buscado por investidores, devido ao seu bom desempenho nos últimos meses, principalmente frente ao período de forte estresse da pandemia do Covid-19.
Entretanto, por ser uma opção de investimento jovem, pouco se sabe, profundamente, sobre seus reais riscos, visto que grande parte das operações pulverizadas dentro desse segmento ainda não chegaram em seu prazo final.
Dessa forma, este conteúdo visa explorar um pouco mais sobre esses aspectos, ressaltando pontos sobre: O que são os FIIs de CRIs? Como surgiram os FIIs de CRIs? Quais são seus principais riscos?
Este tipo de FII permite que os fundos invistam em diversos ativos de base imobiliária, incluindo títulos de dívida, como os CRIs.
Os fundos de CRIs são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários, que são investimentos em renda fixa voltados ao setor imobiliário, por meio da compra de títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.
Uma das vantagens de investir em FIIs de CRIs é que eles permitem acesso aos investidores comuns, visto que os CRIs emitidos pelas instituições não financeiras possuem valores mínimos de entrada muito altos.
Além disso, os Fundos Imobiliários de CRIs permitem a montagem de uma carteira mais diversificada, já que em um mesmo portfólio é possível ter uma cesta de CRIs, o que mitiga os riscos de crédito.
A autorização para o investimento em títulos de dívida existe desde 2008, com a Instrução CVM 472.
Dessa forma, o mercado de fundos imobiliários brasileiro buscou inspiração no maior mercado imobiliário do mundo, o dos EUA. É por esse motivo que os modelos de negócios realizados aqui são muito próximos aos modelos americanos.
Entretanto, há algumas diferenças entre eles, principalmente no segmento de papéis. Nos Estados Unidos, existem CRI de CRIs, uma modalidade que permite uma gestora reunir vários CRIs diferentes.
Esse tipo de operação possibilita que uma carteira repleta de CRIs com rating BBB seja classificado como AAA, pelo risco de default estar bem diluído. Entretanto, essa estratégia não é implementada no Brasil.
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Os FIIs de CRIs estão sendo muito procurados pelos investidores que visam boas rentabilidades. Entretanto, a grande maioria não está ciente dos riscos que esse tipo de operação apresenta, podendo ser pego de surpresa em algum momento.
É por isso que agora será abordado alguns dos principais pontos de atenção inerentes à operação dos Fundos Imobiliários de CRIs.
Pode acontecer divergências sobre expectativas com relação a formalização de garantias entre a securitizadora, gestora do fundo imobiliário que investe no CRI e na emissora da dívida. Isso pode ocorrer, por exemplo, em situações no qual o CRI tenha uma alienação fiduciária de um imóvel.
Caso os gestores e os próprios investidores não realizem um acompanhamento próximo das ações das securitizadoras perante o contrato, é possível que alguns aspectos passem batido, como por exemplo a não constituição de uma alienação.
É por isso que é importante ter o acompanhamento das operações, tanto pelos gestores quanto pelos investidores. Isso pode ser feito, por exemplo, por meio da conferência das matrículas dos imóveis presentes nas relações fiduciárias, para verificar se os registros das alienações estão em dia.
Por mais que os estruturadores das operações pulverizadas analisem várias premissas que levam em consideração diferentes cenários – normalmente cenários divididos em conservadores, moderados e arrojados – sempre há a possibilidade de utilização de premissas que podem não ocorrer, ou deixar de se preparar para um cenário pela não utilização de determinada premissa.
Dessa forma, em um momento atípico de muito estresse, os resultados dos FIIs de CRIs podem ser impactados de forma inesperada.
A possiblidade de fraudes é uma desvantagem presente em operações de crédito, mesmo naquelas que, aparentemente, estão dentro dos conformes.
Neste caso, mesmo em operações bem estruturas com garantias formalizadas, lastros devidamente compostos e cascatas organizadas, é possível que tudo dê errado caso haja fraudes, como sócios fraudados.
Os FIIs de CRIs são uma ótima alternativa de investimento, pois apresentaram boa rentabilidade durante um período de estresse.
Entretanto, é muito importante lembrar do famoso jargão “não existe almoço grátis”. Essas operações possuem riscos que devem ser estudados anteriormente, para que nada ocorra fora do esperado.
Dessa forma, é essencial lembrar que a diversificação é fundamental para mitigar riscos e otimizar ganhos. Então, é importante que cada investidor balanceie sua carteira de investimentos de acordo com seu perfil.
Graduando em Economia com especialização em finanças pela UFMG. Sou um verdadeiro entusiasta do Mercado de Capitais, principalmente quando se trata de Fundos Imobiliários.
