Se você ganhasse 500 mil reais hoje, o que faria com o dinheiro? Gastaria tudo ou investiria? Se fosse investir, seria em que? Poupança? Compraria um imóvel? Investiria na bolsa? Uma grande parte dos brasileiros responderia que compraria um imóvel e viveria dos rendimentos do aluguel. Isso porque muitos são avessos ao risco e preferem investir em algo que consideram mais certo e concreto. Mas, será que esse é mesmo um bom investimento?
Ao comprar um imóvel o proprietário também está sujeito a alguns riscos. O imóvel pode ficar desocupado por um período maior do que o esperado, ao resolver vender ele pode enfrentar dificuldades, o processo além de burocrático pode demorar muito. Uma opção para quem pretende investir em imóveis, de forma a continuar vivendo do aluguel, mas com esses riscos minimizados são os fundos imobiliários. Continue comigo que te direi como eles funcionam e quais são suas vantagens e desvantagens frente aos imóveis. Ao final, você mesmo poderá decidir qual é a melhor maneira para viver de renda!
Investir em imóveis é o sonho de muitos brasileiros. Mas se formos analisar o resultado da valorização real dos imóveis, ou seja, a valorização acima da taxa de inflação, vemos que esse investimento pode não ter sido tão vantajoso assim. Partindo de um valor base de R$ 100,00 em 1979, os imóveis atingiram R$ 153,38 em junho de 2015. Isso significa 53,38% de valorização em quase 36 anos, apenas 1,2% por ano.
Talvez você que investiu em um imóvel no início dos anos 2000 discorde e ache que é sim possível obter um ótimo rendimento com esse tipo de investimento. De fato, se analisarmos o período de 2004 a 2014 vemos uma valorização de 191,58%.
Gráfico apresenta a variação do índice que acompanha os preços de venda e locação de imóveis no Brasil, corrigido por IPCA.
Essa valorização foi realmente surpreendente, mas ela não ocorreu de uma hora para a outra e sem nenhum motivo. Nos últimos 50 anos a população brasileira cresceu de 50 para mais de 200 milhões de habitantes.
Isso gerou valorização no preço de imóveis e terrenos para a construção. Por esse motivo os imóveis sempre foram, para muitos, a primeira opção de investimentos. Mas esse crescimento exorbitante da população, de cerca de 400%, dificilmente se repetirá nas próximas décadas. As projeções apontam para um crescimento em torno de 10%. Isso significa que a necessidade primária de novos imóveis ficará em menos que 0,2% ao ano.
Sendo assim, será que o investimento em imóveis ainda conseguirá repetir a mesma valorização que teve nas últimas décadas? O aluguel dificilmente terá a mesma procura do passado, dado que o governo criou uma série de programas para incentivar a compra da casa própria.
Uma das primeiras palavras que vêm à cabeça de quem pensa em investir em imóveis é segurança. Por ser um patrimônio físico, supõe-se que seja menos arriscado. Outro ponto que muitos levam em consideração é o fato de dar mais um passo para constituir um patrimônio que, futuramente, pode fazer a diferença na sua vida ou até mesmo garantir o futuro dos filhos.
Entretanto, antes de investir em um imóvel é importante que você esteja ciente das desvantagens desse investimento. Tais como:
Ele possui baixíssima liquidez (quando um ativo é facilmente convertível em dinheiro vivo). Logo, tenha em mente que você não poderá contar com esse dinheiro em um piscar de olhos. E se precisar, devido a uma urgência, estará sujeito a vender o imóvel por um preço abaixo do esperado.
A verdade é que o investimento em imóveis é repleto de burocracias: envolve documentação, análise de fichas e taxas diversas, como Imposto sobre Transmissão de Bens (ITBI), que pode chegar a 6% do valor do bem.
Quem quer ter imóveis para renda, deve estar ciente da mão-de-obra e tempo alocado para gerenciá-los, além dos gastos com imprevistos. Por exemplo, num período em que o imóvel estiver desocupado, você deverá arcar com IPTU, condomínio, manutenções, entre outros, e por um período de tempo indeterminado. Além disso, alguns custos, mesmo quando o imóvel está ocupado, devem ser arcados pelo locador.
O valor do investimento inicial é outro ponto a ser considerado. Para adquirir prédios, terrenos e apartamentos é necessário investir uma alta quantia. Quem precisa recorrer a financiamentos para pagar o imóvel perde ainda mais em rentabilidade, pois tem que pagar juros.
Uma forma de continuar investindo em imóveis, mas sem precisar de um investimento inicial tão alto, sem ter dor de cabeça com vacância (parcela não alugada de um imóvel) e com falta de liquidez é através de fundos imobiliários, os FIIs. Com eles você pode investir e obter todos os benefícios de um imóvel físico e ainda desfrutar de outras vantagens.
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são compostos por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em vários tipos de investimentos imobiliários, seja no desenvolvimento de empreendimentos ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers, hospitais entre outros. Um gestor especializado em imóveis administra o dinheiro de todos que investiram no fundo, e busca conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do típicas do ramo imobiliário.
Para saber mais sobre o que são e como funcionam os fundos imobiliários clique aqui.
Como dito anteriormente, para comprar um bom imóvel você terá que investir uma quantia alta, muitas vezes superior a R$200.000,00. Já nos fundos imobiliários, as aplicações mínimas giram em torno de R$100,00, um valor bem mais baixo que o de qualquer imóvel.
Qual a chance de um investidor comum comprar uma parcela de um grande shopping center? Sem o intermédio de um fundo imobiliário, quase nula. Por meio desses fundos, porém, é possível investir não só em shoppings, mas também em ativos como hospitais, hotéis, entre outros grandes empreendimentos imobiliários.
Além disso, por meio do home broker o investidor negocia as suas cotas sem se preocupar com burocracias como escrituras, certidões, ITBI, reforma, entre outros.
Embora a maior parte dos fundos seja dedicada para um tipo de ativo imobiliário específico, alguns FIIs são compostos por diversas classes de imóveis, como residencial, comercial, entre outros. Com essa mistura de empreendimentos num mesmo portfólio, o risco diminui.
Com os fundos imobiliários você não terá que se preocupar com os gastos com escritura, taxa de corretagem entre outras. Esses e vários outros gastos estão incluídos na taxa de administração do fundo, que são mais baratas do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis.
As cotas são negociadas em Bolsa, reduzindo o risco de não conseguir vender o ativo. O valor é transferido para a conta do investidor 3 dias após a venda, sem complicações burocráticas.
Pensar no que é mais ou menos vantajoso na compra direta de um imóvel pode ser difícil. No fundo imobiliário, tais decisões são tomadas por especialistas que estudam de perto o mercado imobiliário e têm ferramentas para encontrar oportunidades com mais facilidade. Além disso, ao aplicar em um fundo o investidor não precisará se preocupar com vacância, essa será uma preocupação do gestor e ele trabalhará visando minimizar esse problema.
Pela lei que regulamenta os FIIs, 95% dos rendimentos e ganhos líquidos do investimento, ou seja, os aluguéis, devem ser distribuídos e esses rendimentos mensais estão livres do pagamento de imposto de renda para investidores pessoas físicas.
Já te mostrei vários benefícios dos fundos imobiliários, mas talvez você não esteja convencido de que os rendimentos deles possam realmente ser superior ao de imóveis.
Observando os gráficos você verá que o índice FipeZap (indicador que acompanha os preços de venda e locação de imóveis no Brasil), está abaixo do CDI (taxa base de juros) desde 2015, o que mostra que a valorização dos imóveis nos últimos anos foi muito baixa.
O gráfico apresenta a comparação entre o índice FipeZap e o CDI entre fevereiro de 2008 e março de 2018
O gráfico ajuda a ilustrar também, que nas últimas décadas, investir em imóveis era uma estratégia de investimentos mais rentável. Perceba que no “Quadro A” a curva azul (rentabilidade de um imóvel) era superior ao índice CDI.
Pra deixar ainda mais claro vamos utilizar números. Ao analisar a rentabilidade de aluguel bruta de impostos nos últimos 12 meses no Brasil, chegamos aos seguintes valores:
Já com os fundos imobiliários essa rentabilidade fica em torno de 0,65%, sendo que os fundos mais agressivos chegam a ter rentabilidade de cerca de 0,8% ao mês, e esses rendimentos são líquidos de imposto de renda e de outros custos que o locador possa vir a arcar.
– Para se obter a rentabilidade de um imóvel, basta dividir o valor recebido de aluguel pelo valor do imóvel.
Como mostra o gráfico abaixo, investimentos através de fundos imobiliários vem apresentando crescimento expressivo ao longo dos últimos 10 anos. Isso mostra que os investidores de imóveis estão migrando cada vez mais para essa classe de investimentos.
Gráfico apresenta a evolução na quantidade de FIIs de 2007 a 2017
E a tendência é de que ela continue em expansão em 2019. Mas, mesmo com toda esta atratividade, é preciso entender sobre o funcionamento deste mercado e o melhor momento para começar. É importante analisar alguns pontos antes de escolher um fundo, de forma a optar por um que combine com seu perfil e objetivos.
Espero que com esse texto eu tenha conseguido te convencer que comprar um imóvel para viver de aluguel já não é algo que vale mais a pena. Seu pai ou seu avô poderiam até ter razão em investir em imóveis, mas você não!
Para que você não se sinta perdido e ache que o sonho de viver de renda foi por água abaixo posso te ajudar. Nós da WeInvest oferecemos assessoria gratuita e podemos auxiliá-lo a encontrar os melhore investimentos para você. Não perca tempo, deixe seus dados conosco e te deixaremos por dentro das melhores oportunidades do mercado!
Luana Dennis é analista de conteúdos da WeInvest. Como uma grande entusiasta das transformações que a educação financeira e o investimento inteligente e estratégico podem trazer na vida das pessoas ela visa sempre acompanhar de perto o mercado financeiro para produzir conteúdos de alto padrão.
