Os Fundos Imobiliários de Recebíveis são fundos que tem como objetivo obter ganhos por meio do investimento em ativos de renda fixa com lastro imobiliário. São eles: Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letra de Crédito Imobiliário (“LCI”) e Letra Hipotecária (“LH”).
Esse segmento é uma boa alternativa para diversificação de carteira e mitigação de riscos, principalmente em momentos de alta volatilidade de mercado. Isso se dá por sua alta previsibilidade de rendimentos e baixa volatilidade comparado aos outros segmentos do IFIX.
Os CRIs estão presentes na maior parte dos portfólios dos Fundos Imobiliários de Recebíveis.
Em síntese, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) são títulos de renda fixa com lastro imobiliário emitidos por instituições não-financeiras. Ou seja, é um instrumento que permite que empresas do segmento imobiliário antecipem o seu fluxo de caixa para aumentar a sua liquidez, reforçar o seu caixa ou financiar outros projetos da própria empresa.
Ao investir em Fundo Imobiliário de Recebíveis, é necessário que o investidor conheça bem o portfólio dele, para que ele possa mensurar os riscos que está correndo.
Sendo assim, por serem títulos de dívida, uma das formas de mensurar os riscos do investimento é analisando o rating de crédito das emissoras.
Nessa maneira, o rating de crédito é a avaliação feita pelo mercado do risco de crédito de uma empresa em relação a sua capacidade de honrar com compromissos assumidos por ele junto a outras instituições.
Dessa forma, quanto melhor for o rating, melhor será a avaliação do devedor quanto a sua capacidade de pagamento da dívida. Ou seja, menor a chance dele se tornar inadimplente.
Essa métrica tem como objetivo demonstrar aos credores a solidez e a saúde financeira da entidade em questão.
De forma geral, para realizar a classificação de risco, as agências de rating recorrem a técnicas quantitativas, como: análise de balanço patrimonial, ativo, passivo, fluxo de caixa e projeções estatísticas.
Além disso, elas também recorrem a técnicas qualitativas, como: desempenho do setor da empresa, ambiente externo, questões jurídicas e legislativas.
Existem diversas empresas que realizam essa classificação.
Entretanto, as métricas mais comumente usadas para as empresas emissoras de CRIs são modeladas de acordo com a “Standard & Poor’s” e “Fitch”.
Nelas, os investimentos são classificados em dois grandes grupos, os que possuem grau especulativo e os que possuem grau de investimento.
Grau especulativo: este grupo representa as empresas que possuem os maiores riscos de inadimplência. Nele, são atribuídas as notas: D, C, CC, CCC, B-, B, B+, BB-, BB, BB+ (ordem decrescente de risco de crédito).
Grau de investimento: a nota mais baixa do grupo é a nota BBB-, BBB, BBB+ (qualidade média de investimento). Em ordem crescente de risco de crédito, seguem-se as notas de maior grau de investimento, A-, A, A+, AA-, AA+ e AAA.
Por fim, existem gestoras que possuem um método de avaliação próprio, usando premissas que acreditam se encaixar melhor com o portfólio que investem. Este é o caso da RBR. Nela, os analistas utilizam uma metodologia que segue 4 parâmetros básicos de classificação, que são:
Dessa forma, depois de feita as análises, os analistas dão as notas, que variam de C- até A+.
Entendido os ratings de crédito, agora já é possível entender melhor o que são os Fundos Imobiliários High Yield e High Grade.
Em suma, os Fundos Imobiliários High Grade são aqueles que possuem, em seu portfólio, empresas com bons ratings de crédito. Ou seja, são boas pagadoras de dívidas, o que traz segurança para o investidor.
Já os Fundos Imobiliários High Yield são aqueles que possuem, em seu portfólio, empresas com ratings de crédito inferiores. Dessa forma, por apresentarem maiores riscos de inadimplência, oferecem maiores prêmios aos investidores.
Para investir em Fundos Imobiliários de Recebíveis, é muito importante entender os conceitos de rating de crédito, pois isso é essencial para analisar se o portfólio do fundo possui empresas que tendem a ser inadimplentes ou não.
Dessa forma, por meio da diversificação e conhecimento, é possível que o investidor que tenha afinidade com este segmento de FIIs monte um carteira com bons retornos, sem muitos riscos de default. Isso pode ser feito por meio do investimento em fundos High Yield e High Grade.
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Graduando em Economia com especialização em finanças pela UFMG. Sou um verdadeiro entusiasta do Mercado de Capitais, principalmente quando se trata de Fundos Imobiliários.
