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Como apurar o imposto de renda em fundos imobiliários

métodos de análise de investimentos

Os fundos imobiliários são investimentos que pagam rendimentos mensalmente, e estes são isentos de imposto de renda. 

No entanto, a venda de cotas funciona de uma maneira um pouco diferente Você sabe como é apurado o IR nesse caso? Continue comigo e te ensinarei o passo a passo de como apurar e pagar esse imposto. 

POR QUE ESSE É O MOMENTO IDEAL PARA INVESTIR EM UM FII? 

Imagino que você já saiba o que um fundo de investimento imobiliário, eles nada mais são do que um grupo de pessoas que têm um objetivo em comum: investir em ativos imobiliários. Um gestor, especializado em imóveis, administra o dinheiro de todos que investiram no fundo. Ele é o responsável por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa rentabilidade para todos. 

Se você já investe nesse tipo de ativo, parabéns! Caso contrário, não perca mais tempo! 

Atualmente, estamos em um período de recuperação (o ciclo imobiliário é composto por quatro fases: recuperação, expansão, super oferta e recessão), no qual já começamos a observar um declínio na vacância (taxa de vacância é a relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente) dos imóveis. E há uma perspectiva de que essa taxa continue caindo. 

Com isso podemos dizer que esse é o momento ideal para investir em FIIs e conseguir surfar na apreciação real do aluguel nos próximos 2 anos. No entanto, o investidor também deve-se preocupar em fazer a apuração do imposto de renda em fundos imobiliários.

QUANDO DEVO PAGAR IMPOSTO DE RENDA INVESTINDO EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS? 

Agora vamos ao que realmente interessa, a apuração do IR dos FIIs. 

Bom, como eu disse anteriormente, ao receber os rendimentos mensais gerados por esses fundos você não terá que pagar IR. No entanto, caso queira vender suas cotas e obtiver ganho nessa operação (valor da compra – valor de venda = positivo), aí sim o IR terá que ser pago. 

O pagamento deverá ser feito via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), mas antes de te ensinar como emitir e pagar um DARF, preciso que você saiba algumas informações sobre a operação. 

1 – Qual limite para pagamento de IR sobre venda de fundos imobiliários?
Até o último dia útil do mês subsequente à venda

Ex: Venda em março, pagamento até o último dia útil de abril.

limite pagamento ir

2 – Como funciona a base de cálculo para incidência de IR?

A base de cálculo para incidência da alíquota de IR será dada pela diferença (se positiva) entre o preço de venda e o preço de compra do ativo, acrescido dos custos e despesas da operação, por exemplo taxas de corretagem e emolumentos:   

Base de Cálculo = Valor da Venda – Valor da Compra – Custos – Despesas

Imposto de Renda = Base de Cálculo x 20% – Imposto de Renda Retido na Fonte

Obs: caso na nota haja mais de um tipo de ativo s você deverá calcular os custos e despesas proporcionalmente ao valor de venda total (quantidade x preço) de cada ativo.

Obs 2: caso o cliente tenha feito duas compras do mesmo ativo, a valores diferentes, é necessário que ele encontre o preço médio atual do ativo, já líquido de quaisquer taxas, para poder encontrar o lucro/prejuízo da venda.

3 – Onde encontrar o valor de compra?

Para encontrar o valor da compra em casos de compras efetuadas via subscrição ou follow-on você terá que entrar no site da sua corretora, acessar sua conta e entrar na aba de “extrato” (ou algum nome similar) e selecionar o mês que a compra foi feita. 

Seguindo esses passos aparecerá algo desse tipo:

valor compra fii ir

Os últimos números referem-se à quantidade de cotas que você comprou. Basta dividir o valor (9.400) pela quantidade de cotas para saber por quanto comprou cada uma (esse valor já está líquido de impostos) 

Caso a compra tenha sido feita no mercado secundário ou na B3, você terá que entrar no site da sua corretora, acessar sua conta e entrar na aba “notas de corretagem”. O valor encontrado já é descontado de despesas e custos.

 4 – Onde encontrar o valor de venda

Para encontrar o valor da venda você terá que entrar no site da sua corretora, acessar sua conta e entrar na aba “notas de corretagem”. O valor encontrado já é descontado de despesas e custos.

Obs: Caso haja mais de um ativo sendo negociado na mesma nota de corretagem eles terão pesos diferentes nos custos de corretagem, que devem ser divididos proporcionalmente.

A título de exemplo, vamos pensar em uma nota com dois ativos e com custos totais igual a R$ 450,00. Se o primeiro ativo tem participação de 65% do valor total, então a participação nos custos também será de 65%, no caso, de R$ 292,50. 

EMITINDO A DARF

Agora que você já sabe como calcular seu lucro, é necessário emitir o DARF :

Ele deverá ser emitido através da site da Receita Federal

Te mostrarei agora todos os passos que você deverá seguir. 

passo a passo darf

ALGUMAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES

  1. Se o valor devido de IR for menor que R$10,00 você não precisará pagar naquele mês, poderá somar ao valor devido do próximo mês. 

Se, no entanto, no mês seguinte o somatório dos dois valores ficar abaixo de R$10,00 o sistema irá somar ao próximo DARF novamente até que o atinja mínimo.  

  1. Caso você tenha prejuízo em determinado mês ele poderá ser compensado na base de cálculo de IR de meses subsequentes. 

O QUE ACONTECE SE EU NÃO PAGAR ESSE IMPOSTO? 

Se você está pensando que vai vender as cotas do seu fundo imobiliário e ficar quietinho, para não pagar IR, não se iluda. 

O Governo possui uma forma de evitar tais fraudes. O mecanismo usado é o que chamamos de “dedo duro”. Em qualquer operação de venda que você fizer o Governo irá reter 0,005% para saber que você a realizou.

Esse valor é o Imposto de Renda Retido na Fonte e na hora do efetivo pagamento do Imposto de Renda ele deve ser descontado, conforme já foi mostrado na segunda pergunta apresentada acima. Se esse valor for menor que R$ 1,00, não será retido na fonte. 

 

no entanto, você terá que pagar o IR do mesmo jeito. 

fraude

CONTINUE APRENDENDO 

Espero ter lhe ajudado! Lembre-se que mesmo já sendo um investidor é sempre importante que você acompanhe o mercado e saiba as oportunidades existentes. Preencha seus dados abaixo e te manteremos informado das principais notícias e produtos do mercado financeiro. 

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Clara Sodré

Graduanda em Relações Internacionais com especialização em mercados financeiros, copywriting e comércio exterior. Pesquisadora voluntária em cooperação internacional europeia. Monitora no núcleo de Economia Política Internacional. Apaixonada por educação financeira e produção de conteúdo.


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